Еще один способ оспорить кадастровую стоимость

Напомним, что с 01 января 2016 года вступило в силу Постановление Правительства Москвы от 26.11.2015 №786-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28 ноября 2014г. №700-ПП и признании утратившими силу правовых актов города Москвы».

Указанное Постановление Правительства Москвы было принято в целях определения перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2016 год. Постановление принято в развитие статьи 378.2. НК РФ и статьи 1.1. Закона города Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 «О налоге на имущество организаций».

В Постановлении в новой редакции изложен перечень зданий, строений, сооружений (Здания), в отношении которых налоговая база определяется как  кадастровая стоимость.

Если Ваше здание указано в перечне, то стоит задуматься насколько правомерно оно фигурирует в нем и нельзя ли оспорить кадастровую стоимость здания путем признания недействительным пункта соответствующего перечня.

Дело в том, что статьей 1.1. Закона города Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 «О налоге на имущество организаций» в развитие статьи 378.2. НК РФ предусмотрено, что налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении:

 1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 3000 кв. метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения) расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного (кроме зданий (строений, сооружений), расположенных на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов) и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

2) отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 2000 кв. метров и помещений в них, фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Вот относительно фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания зданий и возникают споры.

Верховный суд не так давно рассмотрел два дела, в которых встал на сторону налогоплательщиков и признал неправомерным включение объектов недвижимости в перечень объектов, для которых налоговая база по налогу на имущество определяется от кадастровой стоимости.

В Определении по делу №38-АПГ15-9 Верховный суд указал, что не все объекты недвижимости, используемые в деятельности по продаже товаров (услуг), могут быть признаны предназначенными или используемыми для размещения торговых объектов. Для того, чтобы признать склад торговым объектом, его площадь должна включать в себя помещение, предназначенное для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров, прохода покупателей. Если склад не соответствует указанным требованиям, он не может быть признан торговым объектов в целях применения статьи 278.2 НК РФ. Суд подчеркнул, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорное здание модульного склада оборудовано помещением, необходимым для признания его торговым объектом.

В Определении по делу №49-АПГ15-69 Верховный суд указал следующие. Понятие административно-делового центра и торгового центра и основания отнесения к ним отдельно стоящего нежилого здания содержатся в пунктах 3,4 статьи 378.2 НК РФ. Указанными положениями статьи 378.2. НК РФ одним из оснований отнесения отдельно стоящего нежилого здания к административно деловому комплексу или торговому центру является его фактическое использование в целях делового, административного, коммерческого назначения или в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, соответственно.

При этом фактическим использованием здания (строения, сооружения) в указанных целях признается использование не менее 20 % его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры – для административно-делового центра и не менее 20 % его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания  — для торгового центра (комплекса). Из материалов дела следует, что здание представляет собой административно-бытовой корпус, в котором располагается административно-управленческий персонал общества, а также помещения, которые переданы обществом третьим лицам по договорам аренды, в том числе для размещения столовой. Верховный суд указал, что суд первой инстанции ошибочно принял во внимание акты обследования указанного здания, согласно которым более 20% от общей площади здания фактически используется для размещения офисов. Названные акты обследования содержат вывод о фактическом использовании более 20% общей площади здания одновременно как в целях делового, административного, коммерческого назначения так и в целях размещения объектов общественного питания. Вместе с тем помещения административного назначения (кабинеты директора, бухгалтерии, отдела закупок, юридического управления) носят вспомогательных характер, направлены на обеспечение деятельности общества как единого  производственного комплекса и не отвечают критериям, установленным в статье 378.2. НК РФ. Из акта обследования следует, что общая площадь помещений, используемых для ведения административной деятельности общества и размещения объекта общественного питания составляет 35,7% общей площади здания. При этом общая площадь помещений здания переданных третьим лицам по договорам аренды составляет 8,47% от общей площади здания. Исходя из указанных обстоятельств Верховный суд посчитал, что такой объект недвижимости не отвечает признакам административно-делового центра и торгового центра по смыслу пунктов 3,4,4.1. статьи 378.2. НК РФ.

Таким образом, если Ваш объект недвижимости указан в перечне зданий, строений, сооружений,  в отношении которых налоговая база определяется как  кадастровая стоимость в связи с тем, что он фактически отнесен к административно-деловому или торговому объекту, стоит оценить насколько это было сделано правомерно и нет ли оснований оспорить включение объекта в указанный перечень.

Арбитражные юристы нашей компании помогут Вам подать иск об исключении Вашего объекта недвижимости из перечня зданий, строений, сооружений, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Другие статьи по теме:       

Снизить кадастровую стоимость, минуя процедуру оспаривания;

Оспорить кадастровую стоимость, основные нюансы;

Споры о кадастровой стоимости, на что стоит обратить внимание (часть I);

Споры о кадастровой стоимости, на что стоит обратить внимание (часть II);

Как оспорить кадастровую стоимость;

Оспорить кадастровую стоимость в комиссии;

Как оспорить кадастровую стоимость в суде;

Как оспорить кадастровую стоимость в Москве.