Споры о кадастровой стоимости, на что стоит обратить внимание (часть II)

В Постановлении №28 от 20 июня 2015 Верховный суд окончательно решил вопрос о круге лиц, которые вправе оспорить кадастровую стоимость, к таким лицам отнесены:

• собственники недвижимости;
• юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
• любые юридические и физические лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Последний подпункт указанного перечня заслуживает особого внимания.

К таким лицам Верховный суд отнес:

• бывших собственников недвижимости, при условии, что результаты кадастровой оценки влияют на их налоговые обязательства в налоговом периоде, в котором подано заявление;
• участников долевой собственности;
• арендаторов, находящейся в государственной или муниципальной собственности недвижимости, когда арендная плата привязана к кадастровой стоимости;
• лиц, имеющих исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена или арендная плата привязана к кадастровой стоимости.

Кроме того, в тех случаях, когда объект аренды находится в частной собственности юридического лица или гражданина, а договор аренды предусматривает определение арендной платы исходя из кадастровой стоимости такого объекта, арендатор вправе оспорить кадастровую стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр предусмотрено в договоре или в ином письменном документе.

Зачастую при разрешении спора о кадастровой стоимости суды отказывают заявителям на том основании, что рыночная стоимость определена не на ту дату.

По общему правилу рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость. С учетом этого Верховный суд разъяснил как правильно определить эту дату.

Датой, на которую определяется кадастровая стоимость, является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

В случае определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости на дату проведения государственной кадастровой оценки, но не вошедшего в перечень, датой определения кадастровой стоимости является дата формирования перечня.

Датой определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового объекта недвижимости.

Датой определения кадастровой стоимости ранее не учтенных объектов недвижимости является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о таком объекте.

Датой определения кадастровой стоимости для объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и качественных характеристик, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик такого объекта.

При этом если изменение качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости не повлекло изменения кадастровой стоимости недвижимости, то дата определения кадастровой стоимости этого объекта не изменяется.

Верховный суд указал, что при рассмотрении спора о кадастровой стоимости, суды должны не только знакомиться с отчетом об оценке, но и проверять его на соответствие федеральным стандартам оценки.

Кроме того экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы.

В случае если суду самому не под силу разобраться, насколько отчет соответствует федеральным стандартам, он может назначить экспертизу.

Примерный перечень вопросов для эксперта выглядит так:

• допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли бы повлиять на определение рыночной стоимости;
• правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости;
• допускались ли ошибки при выполнении математических действий;
• является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

А кроме того эксперту может быть поручено установление рыночной стоимости недвижимости.

Заявителю необходимо быть готовым к тому, что суд может вызвать в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) оценщика, составившего отчет о рыночной стоимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет.

Следует отметить, что суд на основании имеющихся в деле доказательств может установить рыночную стоимость в размере отличном от того, который указан в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и отличную от кадастровой стоимости.

Спор об изменении кадастровой стоимости по общему правилу должен быть разрешен судом до истечения двух месяцев со дня подачи заявления в суд.

Если суд в результате рассмотрения спора о кадастровой стоимости принимает решение об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, заявитель не вправе повторно обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, установленной на ту же дату, в отношении того же объекта недвижимости.

Аналогичные последствия предусмотрены для случаев, когда заявитель отказывается от требований, и суд по указанному основанию прекращает производство по делу.

В случае утверждения и внесения в ходе рассмотрения дела в государственный кадастр недвижимости результатов очередной кадастровой оценки, применимых к спорному объекту недвижимости, заявитель не вправе изменить требования и оспорить результаты очередной кадастровой оценки. В таком случае заявитель вправе обратиться в суд с самостоятельным требованием при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Другие статьи по теме:

Споры о кадастровой стоимости, на что стоит обратить внимание (часть I);
Как оспорить кадастровую стоимость;
Оспорить кадастровую стоимость в комиссии;
Как оспорить кадастровую стоимость в суде;
Как оспорить кадастровую стоимость в Москве.

ООО «Дикес Консалтинг» предлагает Вам полное юридическое сопровождение процедуры уменьшения кадастровой стоимости и установления рыночной стоимости принадлежащего Вам объекта недвижимости. Снижение кадастровой стоимости земельного участка, здания, иного объекта недвижимости позволит Вам значительно оптимизировать свои налоговые расходы по земельному налогу, налогу на имущество.

Вы можете ознакомиться с нашим коммерческим предложением: Снизить кадастровую стоимость-коммерческое предложение.