Для лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, арендная плата за земельный участок в Московской области с 01.01.2009г. должна была составлять два процента от кадастровой стоимости

Ранее мы уже рассказывали о том, что практика применения Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» на протяжении многих лет была неоднозначной и противоречивой.

Неправильное толкование указанного закона государственными и муниципальными органами власти часто приводило к необоснованному завышению размера арендной платы, что в свою очередь  выливалось в судебный спор с участием арендаторов таких земельных участков и соответствующих органов власти.

Точка в спорах о том, как же правильно рассчитывать арендную плату для некоммерческих организаций, арендующих земельные участки в Московской области, какая ставка базовой арендной платы, какие коэффициенты подлежат применению для некоммерческих организаций,  была поставлена только в 2013-2014 годах.

Некоммерческие организации могут и сейчас оспорить начисление арендной платы по завышенным ставкам или с применением коэффициентов в большем размере и вернуть часть средств, перечисленных в счет оплаты арендной платы за земельный участок.

Со следующей категорией арендаторов земельных участков, а именно лицами, которые переоформили право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды при определении размера арендной платы, тоже возникало немало судебных споров.

Совсем недавно, а именно 15 апреля 2015 года Арбитражным судом Московского округа был рассмотрен судебный спор по делу №А41-38787/14.

Судебный спор состоял в следующем: Закрытое акционерное общество (далее – истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации (далее – ответчик, администрация) муниципального района с требованиями о внесении изменений в порядок расчета арендной платы, оформленный в качестве  приложения к договору аренды земельного участка.

Истец требовал изложить указанное приложение к договору аренды в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с пунктом 2.1. статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» и составляет два процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. При этом размер арендной платы не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении земельного участка».

Решением Арбитражного суда Московской области исковые требования удовлетворены, апелляционная инстанция посчитала необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Как установлено судами, договор аренды был заключен между истцом и ответчиком в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Дополнительным соглашением к договору было установлено, что размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии со статьей 9 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» N 23/96-ОЗ от 07.06.1996 г. по следующей формуле: Ап = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб — базовый размер арендной платы; Кд — коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке; Пкд — повышающий коэффициент; Км — коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S — площадь арендуемого земельного участка.

Арендатор производил оплату арендной платы в соответствии с указанной формулой.

12 марта 2008 года Законом Московской области №16/2008-03 часть первая статьи 14 Закона Московской  области от 07.06.1996 г. №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» была дополнена пунктом 2.1., согласно которому, в случае переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков, арендная плата определяется в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. 28.12.2009 г. указанный пункт 2.1. дополнен указанием на то, что размер арендной платы не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

В соответствии с указанной нормой арендатор посчитал, что размер  арендной платы по договору аренды земельного участка для него  должен составлять  два процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении земельного участка.

С учетом изложенного, истец обратился к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор аренды, ответчик указанное заявление проигнорировал и продолжил направлять истцу уведомления об изменении размера арендной платы по договору аренды, в соответствии с которыми арендная плата рассчитывалась по формуле Ап = Аб x Кд x Пкд x Км x S.

Администрация  считала, что Закон Московской области №16/2008-03 от 12.03.2008 г., в соответствии с которым при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы определяется в размере двух процентов от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, к истцу применяться не может, т. к. договор аренды земельного участка заключен 31.08.2004 г.  Закон Московской области №16/2008-03 от 12.03.2008 г. на обязательства, возникшие до его вступления в законную силу, не распространяется.

Арбитражный суд Московского округа признал законным решение арбитражного суда Московской области, постановление  апелляционной инстанции и отказал администрации в удовлетворении ее кассационной жалобы об отмене решений и постановлений нижестоящих судов по следующим основаниям.

Довод администрации о невозможности применения п.2.1. статьи 14 Закон Московской области от 07.06.1996 г. №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» противоречит разъяснениям, изложенным в пункте 16 Постановления Президиума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 г. «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», ч.8 статьи 14 Закон Московской области от 07.06.1996 г. №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», которой предусмотрено исчисление арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы.

Поскольку арендатор относится к лицам, которые переоформили право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, плата за пользование спорным участком должна составлять два процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и не должна превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении земельного участка, что предусмотрено пунктом 2.1. статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» с даты вступления в силу соответствующего нормативно правового акта.

Стоит отметить, что ранее Президиум ВАС РФ в своем Постановлении от 14 февраля 2012 г. N 13140/11 высказывал точку зрения, в соответствии с которой льготный размер арендной платы, установленный пунктом 2.1. статьи 14 Закон Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» подлежит применению к юридическим лицам, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и выразивших желание переоформить это право на право аренды. ВАС рассматривал спор о размере арендной платы для арендатора, который приобрел права аренды земельным участком в результате уступки прав по договору аренды от лица (ранее переоформившего свое право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды), и пришел к выводу, что такой  арендатор не имеет права на установление льготного размера арендной платы в соответствии с  пунктом 2.1. статьи 14 Закон Московской области от 07.06.1996 г. №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Таким образом, если вы являетесь лицом, которое заключило договор аренды земельного участка в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, и производили оплату арендной платы, начиная с 01.01.2009 г. в размере большем, чем два процента от  кадастровой стоимости, то вы можете обратиться в суд с исковым заявлением о возврате денежных средств в размере указанной разницы.

Более подробно о судебных спорах о применении коэффициентов Кд, Пкд, Км для  расчета арендной платы можно ознакомиться здесь

ООО «Дикес Консалтинг» оказывает юридические консультации о правильности начисления (расчета) арендной платы, а также услуги по представительству в суде по спорам о возврате денежных средств,  в связи с неправильным начислением арендной платы подробнее