Коэффициенты Кд, Пкд, Км при расчете арендной платы (судебные споры)

 

Как мы уже ранее рассказывали, практика применения Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» №23/96-ОЗ от 07 июня 1996 г. породила немало споров, связанных с неправильным применением при расчете арендной платы за земельный участок базового размера арендной платы и коэффициентов Кд, Пкд, Км.
Напомним, что для расчета арендной платы в Московской области за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена применялась следующая формула

расчет арендной платы (Апл)

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:
Аб — базовый размер арендной платы;
Кд — коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;
Пкд — повышающий коэффициент;
Км — коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
S — площадь арендуемого земельного участка.

При этом договоры аренды таких земельных участков в большинстве своем предусматривали установление регулируемой арендной платы, то есть арендатор земельного участка должен был производить оплату арендной платы в соответствии с изменениями действующего законодательства с момента вступления их в силу без подписания каких-либо соглашений к договору аренды. Органы власти ограничивались направлением уведомлений, предусматривающих порядок расчета арендной платы на следующий оплачиваемый период.

Рассмотрим несколько арбитражных споров, в которых арбитражный суд давал разъяснения о том, как правильно применять коэффициент Кд (коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке), а также коэффициенты Пкд, Км.

1. Для установления коэффициента Кд имеет значение только вид разрешенного использования земельного участка, указанный в договоре аренды
Комитет по управлению имуществом Московской области начислял арендную плату арендатору с применением коэффициента Кд 4,2. Применение коэффициента Кд 4,2 Комитент обосновывал тем, что арендатору предоставлен в аренду земельный участок — категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного пользования — «строительство 1-ой очереди жилого комплекса«. Суд первой инстанции посчитал такое начисление ошибочным, поскольку арендованный участок расположен в санитарно-защитной зоне и осуществление на нем жилищного строительства невозможно. Апелляционный суд не согласился с указанными выводами суда первой инстанции и указал, что поскольку из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен в целях жилищного строительства с видом разрешенного использования — строительство первой очереди жилого комплекса, а доказательств изменения вида разрешенного использования в материалы дела не представлено, расчет арендной платы за земельный участок должен производиться с применением коэффициента Кд равного 4,2. В кассационном порядке указанное дело не рассматривалось. (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2015 г. по делу N А41-18284/14).

2. Если земельный участок предоставлен для эксплуатации бани к нему применяется коэффициент Кд равный 1,5, а не 3.
Арендатор обратился с иском к Администрации городского округа Химки о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Арендатор считал, что ответчиком неправильно производился расчет арендной платы за предоставленный в целях эксплуатации здания бани земельный участок (к нему применялся коэффициент Кд=3), в связи с чем, за период действия договора образовалась переплата по арендным платежам, подлежащая взысканию с ответчика. Из материалов дела следует, что арендатору был предоставлен земельный участок для использования в целях эксплуатации здания бани, на участке расположена баня, которая принадлежит арендатору на праве собственности. Арендатор в обосновании неправильности применения к нему коэффициента Кд равного 3 сослался на Общероссийский классификатор услуг населению, в соответствии с которым услуги бань, душевых и саун отнесены к разновидности бытовых услуг населению. При таких обстоятельствах коэффициент Кд должен быть равен 1,5, что соответствует коэффициенту для объектов бытового обслуживания (пункт 20 Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03). Суды первой и кассационной инстанции встали на сторону арендатора и взыскали с администрации неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 декабря 2014 г. по делу N А41-23846/14).

3. Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ не относит к различным видам деятельности «строительство объектов торговли» и «строительство жилых зданий»
Министерство имущественных отношений по Московской области в отношении земельного участка с видом разрешенного использования, предусматривающим возможность осуществления на арендуемом земельном участке различных видов деятельности, в том числе строительство не только жилых зданий, но и объектов торговли, при расчете суммы арендной платы применяло максимальные значения коэффициентов, в частности, коэффициент Кд — 4,2, а коэффициент Пкд — 3. Суд не согласился с указанной позицией Министерства, и посчитал, что поскольку Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ не относит к различным видам деятельности «строительство объектов торговли» и «строительство жилых зданий», исходя из вида разрешенного использования земельного участка «строительство жилых зданий, административно-торговых объектов и объектов культурно-бытового и социального назначения» при расчете арендной платы подлежат применению коэффициенты: Кд = 4,2; Пкд = 1. На основании указанного судом было отказано Министерству во взыскании с арендатора завышенной арендной платы (Постановление ФАС от 21 марта 2011 г. N КГ-А41/1821-11).

Арендаторы земельных участков в Московской области могут и сейчас оспорить правильность начисления арендной платы путем подачи искового заявления в суд.

Судебные споры с участием некоммерческих организаций, к которым неправильно применялись коэффициенты и базовый размер арендной платы подробнее

Базовый размер арендной платы  в Московской области  на 2016 год

ООО «Дикес Консалтинг» оказывает юридические консультации о правильности начисления (расчета) арендной платы, а также услуги по представительству в арбитражном суде по спорам о неправильном начислении арендной платы подробнее