Базовый размер арендной платы и коэффициент Кд, коэффициент Пкд, коэффициент Км при расчете арендной платы за земельные участки в Московской области

Большинство споров по арендной плате за земельные участки в Московской области, рассмотренных арбитражными судами за период с 2008 по 2014 год, возникали из-за не всегда правильной практики применения Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» №23/96-ОЗ от 07 июня 1996 г. (далее – Закон о регулировании земельных отношений).
Статья 14 Закона о регулировании земельных отношений устанавливала порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
В ней в частности было предусмотрено, что для случаев, когда земельный участок предоставляется не на торгах,

расчет арендной платы (Апл) происходит по следующей формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:
Аб — базовый размер арендной платы;
Кд — коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;
Пкд — повышающий коэффициент;
Км — коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
S — площадь арендуемого земельного участка.

Рассмотрим по порядку составляющие указанной формулы.

Базовый размер арендной платы
На начало 2007 года было установлено, что базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области об областном бюджете на соответствующий финансовый год.
Впоследствии Законом Московской области от 19.09.2008г. №125/2008-ОЗ в указанную норму были внесены изменения, и было установлено, что базовый размер арендной платы (Аб), устанавливается законом Московской области.
В развитие этого положения Московская область ежегодно принимала законы об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на соответствующий год (далее – Закон об установлении базового размера арендной платы).

Коэффициент Кд
Значение коэффициента Кд устанавливалось Приложением к Закону о регулировании земельных отношений.
Указанный коэффициент (Кд), учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке устанавливался, на наш взгляд, с недостаточной определенностью, разрешенное использование земельного участка могло подходить под несколько видов деятельности арендатора, и соответственно к ним могли применяться различные значения коэффициентов.
При этом в Законе о регулировании земельных отношений специально оговаривалось, что в случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности, или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.
Так, например, если земельный участок был предоставлен для целей промышленной, производственной, научно-производственной деятельности к нему должен был применяться Кд 1,1. Стоит расширить цель использования такого земельного участка и предусмотреть складскую деятельность, Кд за весь участок становится равным 4,2, что в несколько раз увеличивает арендную плату за такой земельный участок.
Стоит отметить, что промышленная, производственная, научно-производственная деятельность, как правило, сопровождается наличием складов на территории земельного участка.

Коэффициенты Пкд и Км
Законом о регулировании земельных отношений предусмотрено, что коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования.
Кроме того, указано, что в случаях предоставления в аренду земельных участков гражданам и их некоммерческим объединениям для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также размещения индивидуальных и кооперативных гаражей коэффициенты Пкд и Км не применяются.

С 1996 года по 2015 год в Закон о регулировании земельных отношений, в том числе в статью 14 и приложение к указанному закону, устанавливающему коэффициент Кд, изменения вносились более 25 раз, что, конечно, затрудняло применение и толкование отдельных положений указанного закона.
К примеру, Законом МО от 12.02.2008 №16/2008-ОЗ «О внесении изменений в Закон Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» в статью 14 Закона о регулировании земельных отношений внесено дополнение, согласно которому указанный выше порядок расчета арендной платы не применяется в случае переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков. Для лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков, арендная плата должна была определяется в размере:
• двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
• трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
• полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Указанное дополнение действует до настоящего времени.
Еще одним существенным дополнением, являлись дополнения внесенные в Закон МО от 22.07.2010 N 104/2010-ОЗ, в целях поддержки жилищного строительства. Указанный закон был дополнен пунктом 13.1, который предусматривал, что арендная плата за пользование земельным участком из земель населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа, предоставленным для жилищного строительства, в том числе для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, не может превышать максимального значения базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа в соответствующем муниципальном образовании, установленного законом Московской области о базовом размере арендной платы.
Арендная плата за пользование земельным участком из земель населенных пунктов в границах сельских населенных пунктов и вне границ населенных пунктов, предоставленным для жилищного строительства, в том числе для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, не может превышать минимального значения базового размера арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа соответствующего муниципального образования, установленного законом Московской области о базовом размере арендной платы.
Указанная норма утратила силу в соответствии с законом Московской области от 26.12.2012 N 220/2012-ОЗ.

Таким образом, арендатор земельного участка в Московской области для того, чтобы произвести проверку правильности начисления ему арендной платы должен был отлично ориентироваться в нормативных документах соответствующего периода.

Договоры аренды земельных участков в Московской области из земель, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в большинстве своем предусматривали установление регулируемой арендной платы. То есть для изменения размера арендной платы за земельный участок в Московской области не требовалось внесения изменений в договор аренды, подписания дополнительных соглашений к такому договору и их последующей государственной регистрации.
Арендатор земельного участка по условиям такого договора должен был производить оплату арендной платы в соответствии с изменениями действующего законодательства с момента вступления их в силу. Органы власти, как правило, направляли таким арендаторам уведомления, предусматривающие порядок расчета арендной платы на следующий оплачиваемый период.
Органы власти нередко пользовались неопределенностью возникавшей в связи с применением Закона «О регулировании земельных отношений в Московской области» №23/96-ОЗ от 07 июня 1996г. и направляли уведомления, содержащие порядок расчета арендной платы, арендаторам с завышенной арендной платой.

Судебные споры о применении коэффициентов Кд, Пкд, Км при расчете арендной платы за земельный участок подробнее

Судебные споры с участием некоммерческих организаций, к которым неправильно применялись коэффициенты и базовый размер арендной платы подробнее

Базовый размер арендной платы  в Московской области  на 2016 год

ООО «Дикес Консалтинг» оказывает юридические консультации о правильности начисления (расчета) арендной платы, а также услуги по представительству в арбитражном суде по спорам о неправильном начислении арендной платы подробнее