Оспорить кадастровую стоимость, основные нюансы

Юристы по недвижимости компании ООО «Дикес Консалтинг» проанализировали практику Верховного суда РФ за первое полугодие 2015 года по спорам о кадастровой стоимости земельных участков и других объектов недвижимости.

В результате проведенного правового аудита материалов судебной практики можно сделать вывод о том, что в тех случаях, когда Верховный суд отказывал заявителям в снижении кадастровой стоимости, он в большинстве случаев ссылался на одну из двух причин такого отказа:

1. Неверно определена дата, на которую должна быть установлена рыночная стоимость объекта оценки.
2. Отчет об оценке, в котором определена рыночная стоимость объекта недвижимости, выполнен непрофессионально, некачественно, не соответствует установленным стандартам оценки.

Обе эти причины отказа вытекают из непрофессиональности оценщиков, которые выполняют отчет об оценке, а также из-за отсутствия контроля со стороны заказчиков или привлеченных юристов за результатами работ таких оценщиков.

Также стоит отметить, что в тех случаях, когда указанные выше недостатки отсутствуют, Верховный суд встает на сторону заявителя и снижает кадастровую стоимость недвижимости. В подтверждении этих слов можно привести, к примеру, следующие определения Верховного суда РФ: Определение от 13 июля 2015 года №45-АПГ15-14, Определение от 15 июля 2015 года №82-АПГ15-15, Определение от 1 июля 2015 года №46-АПГ15-7, Определение от 08 июля 2015 года №41-АПГ15-39, Определение от 24 июня 2015 года №49-АПГ15-12.

Рассмотрим детально причины отказов.

Первая причина отказа в снижении кадастровой стоимости недвижимости заключается в том, что неверно определена дата, на которую должна быть установлена рыночная стоимость объекта оценки (Определение от 15 июля 2015 года №56-АПГ15-28, Определение от 1 июля 2015 года №48-АПГ15-32, Определение от 01 июля 2015 года №57-АПГ15-1, Определение от 24 июня 2015 года №47-АПГ5-21).

В действительности отказа по этому основанию можно достаточно просто избежать, руководствуясь правилами, установленными статьями 24.15, 24.18, 24.19 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года.

Общее правило установлено статьями 24.18, 24.15 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года, в соответствии с которыми рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а  такой датой является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, в отношении которых проведена государственная кадастровая оценка.

Но есть и особенность, про которую часто забывают, установленная статьей 24.19 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года.

При включении в ГКН сведений о ранее неучтенном объекте недвижимости, а также при внесении в ГКН изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, датой определения кадастровой стоимости для таких объектов недвижимости будет являться дата внесения сведений в ГКН (повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости).

Рыночная стоимость таких объектов недвижимости согласно отчету оценщика должна определяться не на дату составления перечня объектов, в отношении которых определяется их кадастровая стоимость, а на дату, когда новые сведения о таких объектах недвижимости  появились в ГКН.

Вторая самая распространенная причина отказа в пересмотре кадастровой стоимости – существенные недостатки отчета об оценке.

В тех случаях, когда суд начинает детально рассматривать отчет оценщика на соответствие его законодательству и федеральным стандартам оценки, часто выясняется, что оценщиком сравниваются неравнозначные объекты, отсутствуют корректировки стоимости с учетом этой неравнозначности, используется только один источник информации, сравниваются объекты, принадлежащие их владельцам на разном праве, оценщиком не производится сбор правоустанавливающих документов о сравниваемых объектах, что является прямым нарушением Федерального стандарта оценки  (Определение от 1 июля 2015 года №48-АПГ15-8, Определение от 24 июня 2015 года №67-АПГ15-39, Определение от 15 июля 2015 года №69-АПГ15-1).

В последнем деле суд обратил внимание на то, что не только отчет об оценке должен соответствовать федеральным стандартам, но и экспертное заключение на такой отчет (Определение от 15 июля 2015 года №69-АПГ15-1).

Если при рассмотрении спора о кадастровой стоимости выясняется, что основное и единственное доказательство рыночной стоимости объекта из-за недобросовестной подготовки к судебному процессу рушится, то у заявителя остается единственная возможность оспорить кадастровую стоимость — ходатайствовать перед судом о проведении судебно-оценочной экспертизы с целью установить рыночную стоимость объекта недвижимости. Нередко именно такая экспертиза позволяет спасти дело (Определение от 24 июня 2015 года №49-АПГ15-12, Определение от 15 июля 2015 года №82-АПГ15-15). Результат такой экспертизы также будет полезен и в качестве дополнительного доказательства того, что та стоимость, которую оценщик определит в отчете, является рыночной.

Другие статьи по теме:       

Снижение кадастровой стоимости в Москве в 2016 году;

Снизить кадастровую стоимость, минуя процедуру оспаривания;

Споры о кадастровой стоимости, на что стоит обратить внимание (часть I);

Споры о кадастровой стоимости, на что стоит обратить внимание (часть II);

Как оспорить кадастровую стоимость;

Оспорить кадастровую стоимость в комиссии;

Как оспорить кадастровую стоимость в суде;

Как оспорить кадастровую стоимость в Москве.

ООО «Дикес Консалтинг» предлагает Вам полное юридическое сопровождение процедуры  уменьшения кадастровой стоимости принадлежащего Вам объекта недвижимости. Снижение кадастровой стоимости земельного участка, здания, иного объекта недвижимости  позволит Вам значительно оптимизировать свои налоговые расходы по земельному налогу, налогу на имущество.

Вы можете ознакомиться с нашим коммерческим предложением: Снизить кадастровую стоимость-коммерческое предложение.