Форма договора купли-продажи объекта недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, квартиры, иного недвижимого имущества)

Задаваясь вопросом, как купить земельный участок, здание, другой объект недвижимости, необходимо помнить о том, что в соответствии со статьей 550 ГК РФ договор купли-продажи объекта недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, квартиры, иного недвижимого имущества) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами такого договора.

Указанный договор не требует нотариального заверения и может быть составлен любым квалифицированным юристом.

У нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости есть как свои плюсы, так и минусы.

Минусы заключаются в расходах на нотариальные удостоверение договора купли-продажи, а также в том, что нотариус может отказаться от удостоверения договора по предложенной форме и будет настаивать на своей, которая не всегда может удовлетворять договоренностям сторон.

Плюсы заключаются в частности в том, что в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года №4462-1:

• Нотариус страхует свою гражданскую ответственность. По договору страхования производится страхование ответственности нотариуса, по обязательствам, возникающим вследствие причинения имущественного вреда гражданину или юридическому лицу, обратившимся за совершением нотариального действия, и (или) третьим лицам при осуществлении нотариальной деятельности;
• Один экземпляр удостоверенного договора остается в делах нотариальной конторы, то есть существенным образом снижается риск утраты экземпляра договора, или подмены договора;
• Нотариус в обязательном порядке разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона;
• Нотариус производит проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия;
• Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса;
• Нотариус проверяет принадлежность недвижимого имущества лицу его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу;
• Нотариус, удостоверивший сделку по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, представляет заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с приложением иных необходимых для совершения регистрационных действий документов в Росреестр.

Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор купли-продажи объекта недвижимости не подлежит государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на соответствующий объект недвижимости.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997 года государственная регистрация перехода права собственности производится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Стоит отметить, что если ваш договор купли-продажи земельного участка, здания, сооружения, квартиры, иного недвижимого имущества удостоверен нотариально, Росреестр его зарегистрирует не за 10 рабочих дней, а за 3 рабочих дня, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Покупая земельный участок, здание, сооружение, квартиру, иное недвижимое имущество покупатель, как никто иной, заинтересован в том, чтобы как можно скорее:

•  либо произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости;
• либо вступить во владение указанным объектом недвижимости,

т.к. недобросовестный продавец может заключить еще несколько договоров купли-продажи такого объекта недвижимости с другими покупателями, как до совершения указанной сделки, так и после.

Вопрос о том, кто будет собственником объекта недвижимости, в отношении которого заключено несколько договоров купли-продажи, был решен в 2010 году совместным Постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Пункт 61 указанного Постановления гласит, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество.

Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Статьи по теме:

 Как купить земельный участок

Предмет договора купли-продажи недвижимости

Права на земельный участок при покупке нежилого здания, дома или другого объекта недвижимости

Как не потерять прав на недвижимость?

ООО «Дикес Консалтинг» осуществляет юридическую экспертизу документов по объектам недвижимости, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, а также представительство суде по спорам из договоров купли-продажи недвижимости подробнее