Предмет договора купли-продажи объекта недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, квартиры, иного недвижимого имущества)

По договору купли-продажи объекта недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу к объектам  недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Поскольку к недвижимым вещам относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, их купля-продажа осуществляется по тем же правилам, что и купля-продажа  зданий, сооружений и т.п.

Первое, что нужно понять при заключении договора купли-продажи какого-либо объекта, относится он к объекту недвижимости или нет, от этого зависит, под какое правовое регулирование попадет сделка купли-продажи.

В стандартных случаях, это сделать не составит особого труда.

Другое дело, когда речь идет о каких-либо специфических объектах, когда  понять, относится объект к объекту недвижимости или нет, можно только применив к такому объекту общее определение объекта недвижимости:  объект прочно связан с землей, перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

К таким специфическим объектам относятся автостоянки, асфальтовые покрытия, рекламные щиты, заборы и т.п.

Проводя правовой аудит недвижимости, следует понимать, что запись в ЕГРП о зарегистрированном праве на объект  может быть оспорена на том основании, что объект не является объектом недвижимости в принципе.

Объект не будет отнесен к объекту недвижимости даже, если его невозможно переместить без несоразмерного ущерба его назначению, в тех случаях, когда такой объект был создан не как объект недвижимости (то есть  без получения необходимой разрешительной документации и соблюдения градостроительных норм и правил).

В настоящий момент допускается заключение договора купли-продажи недвижимости будущего объекта недвижимости, объекта который будет создан или приобретен в будущем (Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем).

ВАС РФ пояснил, что поскольку положения ГК РФ о продаже недвижимости не содержат норм, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем, такой договор не может быть признан недействительным.

Такое право за продавцом должно быть зарегистрировано на момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю.

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого объекта недвижимости, которая может быть установлена, к примеру, за единицу его площади.

Правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи применяются к договорам купли-продажи земельных участков, которые на момент заключения договора еще не образованы.

Таким образом, ответ на вопрос можно ли купить земельный участок, если земельный участок не сформирован, должен был утвердительным. Для покупки земельного участка, который еще не образован,  используют договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Статьи по теме:

Как купить земельный участок

Форма договора купли-продажи недвижимости

Права на земельный участок при покупке нежилого здания, дома или другого объекта недвижимости

Как не потерять прав на недвижимость?

ООО «Дикес Консалтинг» осуществляет юридическую экспертизу документов по объектам недвижимости, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, а также представительство суде по спорам из договоров купли-продажи недвижимости подробнее