Как правильно составить договор аренды (условия об арендной плате)

Как правило, собственник объекта недвижимости, будь то офисное здание, торговый центр или магазин еще, на этапе строительства задумывается о необходимости составить договор аренды, который  может быть использован в качестве стандартной формы для потенциальных арендаторов.

Грамотно составленный договор аренды всегда разрабатывается под конкретный объект, конкретного клиента, существующую экономическую ситуацию на рынке.

Если до кризиса 2008 года арендодатель диктовал условия аренды арендаторам и часто вообще отказывался обсуждать условия договора, руководствуясь принципом «берите так или уходите» (в указанный период собственник фактически обходился разработанной формой договора, без внесения в нее значительных корректировок), то начиная с 2009 года ситуация начала меняться в пользу арендатора. Теперь арендатор, получая проект договора аренды, проведя юридическую экспертизу договора,  требует изменения многих условий если не в свою пользу, то, как минимум, достижения по ним взаимовыгодных договоренностей. И чем больше собственник заинтересован в таком арендаторе, тем больше работы для юристов, осуществляющих юридическое сопровождение сделки.

Рассмотрим основные условия договора аренды, которые обычно беспокоят арендодателя, когда необходимо разработать форму договора аренды.

В этой статье мы коснемся условий  установления арендной платы.

Смысл договора аренды для арендодателя сводится к тому, чтобы он, передав некоторое имущество в аренду арендатору, мог получать за это арендную плату.

С арендной платой связаны следующие существенные условия договора аренды.

1. При составлении договора аренды необходимо предусмотреть, что входит в арендную плату, а что арендатор оплачивает дополнительно.

Так дополнительно могут оплачиваться услуги парковки, услуги связанные с эксплуатацией всего здания, потребленное в помещении электричество. В договорах аренды торговых помещений могут быть предусмотрены отчисления на праздничные и развлекательные мероприятия с целью привлечения покупателей и т.д.

Кроме того, арендная плата может устанавливаться, как в фиксированном размере, так и, к примеру, в качестве процента от торгового оборота, что распространено при аренде торговых помещений.

Для каждого такого платежа должен быть предусмотрен порядок его начисления и срок оплаты.

Указанные условия должны быть сформулированы таким образом, чтобы не допустить их возможного двоякого толкования. Стоит помнить, что согласно разъяснений ВАС РФ и ВС РФ договор должен толковаться в пользу контрагента стороны, подготовившей его проект (в тех случаях, когда установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора невозможно).

2. Если вы хотите разработать договор аренды, который будет учитывать возможные валютные риски, то в нем целесообразно предусмотреть установление арендной платы и иных платежей в валюте. Это позволит избежать рисков, связанных с падением рубля.

Если арендатор будет считать такие условия договора неприемлемыми, то сторонам следует обсудить установление валютного коридора, в рамках которого будет проводиться конвертация. В любом случае, сильные колебания российского рубля являются рисками обеих сторон договора аренды, в тех случаях, когда договор аренды является долгосрочным, то есть заключается на несколько лет, предсказать возможные колебания становится практически невозможно.

Обратите внимание, что судебная практика не признает сильные колебания рубля, существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и требовать впоследствии на этом основании изменения или расторжения  договора ни Арендатор, ни Арендодатель не смогут.

С учетом данной судебной практики, мы рекомендуем предусматривать в договорах аренды возможность отказаться от договора в одностороннем порядке в тех случаях, когда курс рубля по отношению к доллару в течение срока действия договора аренды изменяется на несколько десятков процентов.

3. Если говорить о долгосрочном договоре аренды, то арендодателю следует предусмотреть ежегодную индексацию арендной платы и иных платежей по договору аренды. Арендодателям мы рекомендуем условия об индексации формулировать таким образом, чтобы ставка арендной платы увеличивалась без волеизъявления сторон договора, это позволит избежать необходимости согласовывать с арендатором размер ставки.

Если же в договоре будет предусмотрено условие об увеличении арендной платы по соглашению сторон договора, то арендатор может просто не дать своего согласия на такое увеличение и ставка арендной платы останется прежней.

С учетом ежегодного уровня инфляции такое условие вряд ли может быть выгодно для арендодателя помещения.

4. Арендодатель, как правило, предоставляет арендаторам арендные каникулы на период выполнения отделочных работ в помещении. Указанные условия должны быть отражены в договоре аренды таким образом, чтобы ни одной из сторон не пришлось производить оплату дополнительных налогов, в связи с предоставлением помещения в безвозмездное пользование на указанный период.

В заключении хотелось бы обратить внимание на то, с какого момент производится начисление арендной платы.

Статья 655 ГК РФ  предусматривает, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Подписание передаточного акта подтверждает начало пользования помещением арендатором, а значит срок, с которого арендодатель вправе получать арендную плату, иные платежи за пользование помещением.

Арендодателю стоит составить договор аренды таким образом, чтобы в нем были четко сформулированы условия о порядке подписания передаточного акта. В договоре стоит указать, что последствием немотивированного отказа арендатора от подписания передаточного акта должна являться возможность арендодателя подписать передаточный акт в одностороннем порядке. В противном случае арендатор может уклоняться от подписания передаточного акта, помещение будет простаивать, арендодатель не будет получать арендную плату.

Чтобы у арендатора не было оснований мотивированно отказаться от подписания передаточного акта, ссылаясь при этом на недостатки помещения, в договоре аренды должны быть приведены характеристики сдаваемого в аренду помещения, которые должны соответствовать его фактическому состоянию.

Арендатор, в свою очередь, проводя правой аудит договора аренды, должен обращать внимание на условия о возврате помещения. Судебная практика исходит из того, что даже по истечении срока действия договора аренды, если арендатор не произвел возврат помещения арендодателю, он обязан оплачивать арендную плату за фактическое пользование таким помещением.

Для условий о подписании акта возврата помещения уже арендатору, а не арендодателю, имеет смысл предусматривать возможность подписать такой акт в одностороннем порядке, когда арендодатель уклоняется от его подписания.

Кроме того, арендатор, проводя юридическую экспертизу договора аренды, должен четко понимать, и это должно быть зафиксировано договором, в каком состоянии арендодатель рассчитывает получить помещение обратно, достаточен ли срок для приведения помещения в указанное состояние.

Несоответствие помещения на момент возврата тем требованиям к нему, которые предусмотрены договором аренды, является основанием для арендодателя не подписывать акт возврата, и, как следствие, арендатор будет вынужден оплачивать арендную плату.

Другие статьи по теме:

• Как правильно составить договор аренды (условия о расторжении)
• Как правильно составить договор аренды (ответственность сторон)
• Как составить договор аренды (вопросы оплаты коммунальных услуг)
• Вернуть обеспечительный платеж по договору аренды
• Взыскать арендную плату

ООО «Дикес Консалтинг», имея значительный опыт, оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, юридической экспертизе договоров, в том числе договоров аренды недвижимости, а также осуществляет юридическое сопровождение компаний в Москве.