Главная » Публикации » Недвижимость » Составить договор аренды (ответственность сторон)
Услуги

Составить договор аренды (ответственность сторон)

Любой договор, как правило, предусматривает условия об ответственности, однако, ограничиваться только ответственностью в виде неустойки, если вам нужно разработать договор аренды, который бы обеспечивал интересы собственника в полном объеме, не стоит. Дело в том, что, если договором за нарушение обязательства не предусмотрена ответственность, то, как правило, стороне нарушающей такое обязательство бояться особо нечего.   При проведении экспертизы договоров аренды зачастую обращает на себя внимание то, что стороны не предусматривают ответственность за нарушение существенных условий договора аренды.

Составить договор аренды, который будет предусматривать необходимые стимулы к исполнению обязательств для обеих сторон достаточно просто. Во-первых, необходимо определиться с ключевыми обязательствами каждой из сторон, за нарушение которых договором должна быть предусмотрена ответственность.

Для арендодателя это получение всех платежей по договору аренды в срок и в полном объеме. За нарушение этих обязательств оптимально предусмотреть неустойку, которая будет иметь прогрессивную шкалу, то есть, например, первые 10 дней просрочки неустойка составляет 0,1%, следующие 10 дней просрочки — 0,2%. В данном случае неустойка будет носить стимулирующий к исполнению характер. Мы не рекомендуем ограничивать  размер неустойки в договоре, включая в договор, к примеру, оговорку «но не более 10% от суммы». Как только размер неустойки составит указанный размер, ее начисление прекратится, и с экономической точки зрения арендатору будет все равно — заплатить вам сейчас или спустя несколько месяцев. В этом случае вы фактически предоставили арендатору беспроцентный кредит (почти беспроцентный, так как право взыскать проценты по статье 395 ГК РФ у вас все-таки есть).

Кроме того, арендодатель заинтересован в том, чтобы арендатор не причинял ущерб помещению, не производил отделочные работы без согласования с арендодателем. В указанных случаях при составлении договора аренды помещения следует предусматривать штраф за каждое нарушение.

Стоит особо отметить, что арендатор, как правило, менее платежеспособен, чем собственник объекта недвижимости, он, по сравнению с собственником объекта недвижимости, не  располагает ценным активом в виде объекта недвижимости. Кроме того, на счет собственника  периодически поступают платежи от других арендаторов (в случае, если мы говорим об аренде помещения в офисном или торговом центре). Арендатор может оказаться неплатежеспособным в любой момент действия договора аренды.

Для того чтобы разработать форму договора аренды, которая будет уменьшать указанный риск, в договоре необходимо предусмотреть внесение арендатором страхового депозита (обеспечительного платежа). Такой платеж, как правило, составляет сумму в несколько арендных плат, и арендодателю условиями договора предоставляется право в одностороннем порядке покрывать из суммы страхового депозита неустойку, штрафы, просроченные платежи, а в некоторых случаях и суммы причиненных убытков.

На переговорах о заключении договора аренды арендатор часто настаивает на условии, в соответствии с которым ему будет предоставлена возможность досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке без нарушений со стороны арендодателя. Арендодатель может согласиться на такие условия, предусмотрев при этом обязанность арендатора оплатить штраф за досрочное прекращение договора. До недавнего времени существовала спорная судебная практика о возможности получения арендодателем штрафа в указанной ситуации.

С 01 июня 2015 года новая редакция статьи 310 ГК РФ установила, что право стороны на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства, то есть такая компенсация, предусмотренная договором аренды, является законной.

Арендатору в свою очередь при проведении юридического аудита договора следует обращать внимание на то, чтобы в его пользу была установлена неустойка за просрочку срока передачи помещения, возможно оговорить начисление штрафа за дни, в которые арендатор был лишен возможности пользоваться помещением. Арендатору стоит просить у арендодателя составить договор аренды помещения таким образом, чтобы в нем была предусмотрена ответственность собственника за просрочку срока возврата обеспечительного депозита при возникновении оснований для его возврата.

Правильно составленный договор аренды должен предусматривать ответственность в виде штрафа за досрочное расторжение договора, когда такое расторжение происходит по вине другой стороны договора. Об этом стоит позаботиться и арендодателю при составлении договора и арендатору при проверке договора аренды до его подписания. Мало того, что право стороны по договору нарушено (будь то неполучение арендной платы арендодателем или невозможность пользоваться помещением арендатором), так указанная сторона после расторжения договора будет вынуждена искать нового арендатора (новое помещение), тратить время и деньги на отделку, переезд и тому подобное. Указанный штраф может покрыть такие убытки в указанном случае, а кроме того, будет стимулировать стороны к тому, чтобы они не доводили конфликтную ситуацию до расторжения договора.

В заключительных условиях договора об ответственности сторон стоит ограничить размер убытков подлежащих взысканию при нарушении обязательств по договору аренды. К примеру, сложно предположить, какие убытки может понести арендатор-банк, когда работник арендодателя случайно отключит помещение, в котором находится банк, от электричества. Чтобы такие убытки не привели к банкротству собственника, разумно ограничить размер убытков некоторой фиксированной суммой.  Арендатор также вправе требовать внесения в договор аренды условия об ограничении размера убытков.

 

Другие статьи по теме:

Московская юридическая компания «Дикес Консалтинг», имея значительный опыт, оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, юридической экспертизе договоров, в том числе договоров аренды недвижимости, а также осуществляет юридическое сопровождение в Москве.