Порядок перевода жилого помещения в нежилое (федеральное законодательство и законодательство города Москвы)

Принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое в соответствии с ЖК РФ отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.
При этом Жилищным кодексом установлено, что в таких городах как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти этих городов, если иное не предусмотрено законами данных субъектов РФ.
На территории Москвы действует Регламент подготовки уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение (далее – Регламент), утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2007 года №382-ПП.
Согласно статье 22 ЖК РФ перевод жилого в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и ГрК РФ.
Требованиями ЖК РФ установлено, когда перевод жилого помещения в нежилое помещение невозможен:
• если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
• если отсутствует техническая возможность оборудовать доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
• если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
• если право собственности на переводимое помещение обременено правами третьих лиц (например, ипотека).
Кроме того, установлено, что перевод квартиры в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже жилого дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Заявление о переводе

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения обращается в компетентный орган (для Москвы это Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы) по месту нахождения переводимого помещения.
Регламентом, действующим на территории Москвы, предусмотрено, что Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы производит прием документов о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, подготовку, согласование и выдачу запрашиваемого документа заявителю.
Рассмотрение вопросов по переводу жилых помещений в нежилые помещения, нежилых помещений в жилые помещения осуществляется Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда города Москвы (далее — Городская МВК).
Указанная комиссия действует на основании положения о Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 18 июня 2012 г. N 274-ПП.
Решение о переводе жилого в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое, принятое Городской МВК утверждается распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Перечень документов для перевода жилого помещения в нежилое

Согласно федерального законодательства одновременно с заявлением о переводе помещения в компетентный государственный орган предоставляются:
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
технический паспорт жилого помещения, перевод которого планируется;
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
проект переустройства и (или) проект перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).
Стоит отметить, что проект переустройства и (или) проект перепланировки переводимого помещения должен подготавливаться квалифицированной проектной организацией имеющей соответствующий допуск СРО на выполнение таких работ и опыт выполнения проектов переустройства и (или) перепланировки. В случае, если Ваш проект переустройства и (или) перепланировки не будет отвечать действующим строительным нормам и правилам, техническим регламентам, это будет являться основанием для отказа в переводе помещения из жилого в нежилое.
В соответствии с ЖК РФ заявитель при условии, что его право собственности на переводимое помещение зарегистрировано в ЕГРП, вправе предоставить только проект переустройства и (или) проект перепланировки переводимого помещения. Остальные документы будут запрошены компетентным органом самостоятельно.

В Москве действует немного иной перечень документов для перевода жилого помещения в нежилое.
Согласно Регламенту в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы предоставляются вместе с заявлением правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если права собственности на такое помещение не зарегистрированы в ЕГРП, проект переустройства (проект перепланировки) и доверенность, в случае, если обращается представитель.
Остальные документы служба «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы запрашивает самостоятельно, в том числе:
• подается запрос в Мосжилинспекцию для получения заключения о возможности переустройства (перепланировки) переводимого помещения;
• подается запрос в ГУ ИС соответствующего района для получения Единого жилищного документа и сведений о субъекте, осуществляющем деятельность по управлению многоквартирным домом;
• подается запрос в Росреестр для получения выписки из ЕГРП;
• подается запрос в управление Реестра объектов собственности города Москвы в жилищной сфере для получения справки о наличии или отсутствии зарегистрированных прав на жилое помещение по состоянию на 31 января 1998 г., в случае, если право собственности на жилое помещение зарегистрировано до 31 января 1998 г.;
• подает запрос в ГУП МосгорБТИ для получения плана переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения), поэтажного плана дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение.
Регламентом установлено, что заявитель вправе представить указанные документы самостоятельно.
Мы рекомендуем подавать полный комплект документов, т.к. неполучение Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы необходимых документов в результате межведомственного взаимодействия приведет к тому, что будет вынесен отказ в переводе из жилого помещения в нежилое.
В случае, если служба «одного окна» отказывается принимать документы, она должна выдать письменный отказ в приеме документов в течение 4 (четырех) рабочих дней с даты принятия соответствующего решения с письменным обоснованием причин отказа.
Не так давно Постановлением Правительства Москвы от 17.04.2014 N 186-ПП введено дополнительное условие перевода жилого помещения в многоквартирных домах в нежилое. Установлено, что в целях принятия решения по вопросу о переводе жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме для оформления запрашиваемого документа Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы направляет документы и решение о переводе жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме на согласование в совет депутатов муниципального округа по месту нахождения переводимого жилого помещения.
В случае непредставления советом депутатов муниципального округа решения о согласовании, отказе в согласовании решения о переводе жилого помещения в нежилое в срок не позднее 30 календарных дней с момента его направления, решение о переводе жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме считается согласованным советом депутатов муниципального округа по умолчанию.
В случае представления советом депутатов муниципального округа отказа в согласовании решения о переводе жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы оформляет отказ в переводе из жилого в нежилое помещение.

Стоит особо отметить, что Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы не вправе требовать других документов, кроме документов, указанных выше.
При приеме документов заявителю выдается расписка в получении документов, с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам.

В соответствии с федеральным законодательством решение о переводе или отказ в переводе из жилого помещения в нежилое должен быть принят по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 (сорок пять) дней со дня представления заявления и указанных выше документов. Регламентом, действующим в Москве, установлен тот же срок.
Орган, осуществляющий перевод жилого помещения в нежилое, не позднее чем через 3 (три) рабочих дня со дня принятия решения о переводе или со дня принятия решения об отказе в переводе выдает или направляет заявителю соответствующее уведомление.
Форма уведомления о переводе установлена Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы одновременно с выдачей или направлением указанного уведомления заявителю информирует о принятии указанного решения собственников помещений, собственников квартир, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
Ни федеральное, ни московское законодательство не установило необходимость получения согласия от собственников помещений в многоквартирном доме для перевода квартиры, находящейся в таком доме в нежилое помещение.
Суды по переводу жилого помещения в нежилое встают на сторону собственников переводимых помещений подробнее
Уведомление о переводе, отказе в переводе жилого помещения в нежилое подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве нежилого помещения, но при условии, что для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
Как правило, такие работы требуются.
В этом случае в самом уведомлении о переводе указывают перечень работ по переустройству, перепланировке, требование к проведению работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения, такое уведомление является также основанием для проведения таких работ.
После завершения работ по переустройству, перепланировке переводимого помещения, выполнение таких работ подтверждается актом приемочной комиссии. В указанном случае уже акт приемочной комиссии, а не уведомление о переводе подтверждает окончание перевода помещения в нежилое и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
На территории города Москвы контроль за соблюдением норм и правил производства работ по переустройству и (или) перепланировке переводимых помещений осуществляет Государственная жилищная инспекция города Москвы.

Другие статьи по теме:

Перевод жилого помещения в нежилое в Москве будет осуществляться по новым правилам с 01 декабря 2015 года;

Перевод жилого в нежилое. Судебная практика (Москва).

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение (как оспорить)

ООО «Дикес Консалтинг» оказывает юридические консультации о возможности перевода помещений в нежилые, помощь в переводе жилого помещения в нежилое подробнее, представительство в суде в случаях оспаривания отказа в переводе подробнее, полное юридическое сопровождение организаций подробнее