Составить договор аренды (вопросы оплаты коммунальных услуг)

При составлении договора аренды помещения следует внимательно отнестись к вопросам оплаты коммунальных услуг, которые арендатор потребляет в арендуемом помещении. Нередко указанный вопрос ускользает из поля зрения обоих сторон, что приводит впоследствии к спорам.

Арендодатель не должен забывать о том, что стоимость потребленных в помещении арендатором коммунальных услуг может составлять достаточно большую часть от арендной платы в тех случаях, когда договор аренды содержит общую формулировку примерно такого содержания: «арендная плата включает в себя плату за электричество, иные коммунальные услуги, потребленные арендатором в помещении».

Вопросы оплаты коммунальных услуг в помещении могут быть решены различными способами, главное, чтобы они были достаточно конкретно зафиксированы в тексте договора аренды при его составлении и не вызывали споров при исполнении договора.

Договор аренды помещения может содержать следующие условия относительно оплаты коммунальных услуг:

стоимость коммунальных услуг включена в арендную плату, но тогда Арендодателю стоит подумать о том, как он сможет лимитировать потребление коммунальных услуг в помещении, а кроме того привязывать индексацию арендной платы к росту тарифов на коммунальные услуги;
предусмотреть оплату по счетчикам, установленным в помещении, хотя не всегда установка счетчиков возможна и целесообразна для конкретного помещения;
предусмотреть оплату электричества и прочих коммунальных услуг расчетным способом, то есть путем деления стоимости коммунальной услуги, потребленной в соответствующем месяце по счетчику, установленному в отношении всего здания, на площадь конкретного помещения;
предусмотреть обязанность арендатора самостоятельно заключить договоры на снабжение помещения коммунальными услугами.

Последний вариант, видимо, является самым неудачным из возможных. Верховный суд РФ в обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2015) от 26 июня 2015 года указал следующее: в отсутствии договора между арендатором нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике, то есть арендодателе нежилого помещения.

Обоснование данной позиции состоит в том, что собственник согласно статье 210 ГК РФ несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом.

При этом ресурсоснабжающая организация в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

То есть, если при составлении договора аренды стороны предусмотрели обязанность арендатора напрямую заключить договоры с ресурсонабжающими организациями, при этом арендатор указанное обязательство не исполнил, а коммунальные услуги все-таки потреблял, то оплату таких услуг будет производить собственник помещения.

Вне зависимости от того, какой из указанных выше вариантов будет выбран сторонами при разработке договора аренды помещения, стороны договора должны детально согласовать сроки, порядок предоставления, составления и перечень документов, на основании которых они будут производить соответствующие расчеты.

Нам представляется в договоре аренды помещения наиболее разумным совместить два варианта оплаты коммунальных услуг: что касается электричества, то его оплату можно предусмотреть по счетчику, установленному для конкретного помещения, что же касается таких услуг как водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение, то их можно определять расчетным способом.

Другие статьи по теме:

Московская юридическая компания «Дикес Консалтинг», имея значительный опыт, оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, юридической экспертизе договоров, в том числе договоров аренды недвижимости, а также осуществляет юридическое сопровождение в Москве.

Проконсультироваться