Главная » Публикации » Недвижимость » Составить договор аренды (расторжение договора)
Услуги

Составить договор аренды (расторжение договора)

В случаях, когда собственнику необходимо разработать форму договора аренды, он должен особое внимание уделить условиям о расторжении такого договора. Фактически, именно эти условия должны в будущем обеспечить право собственнику на выход из договора аренды, во-первых, при нарушении существенных условий договора аренды со стороны арендатора, во-вторых, при изменении экономической ситуации в целом. Арендатор при юридической экспертизе договора аренды перед его подписанием, также должен определиться для себя с перечнем существенных нарушений со стороны собственника, которые позволили бы ему расторгнуть договор аренды в будущем.

Условия о расторжении договора аренды становятся еще более актуальными и для арендатора и для арендодателя в тех случаях, когда договор аренды заключается не на несколько месяцев, а на несколько лет.

Существенными для собственника недвижимости нарушениями договора аренды со стороны арендатора могут быть, например,  следующие нарушения:

  • арендатор пользуется арендованным помещением с существенным нарушением условий договора или существенным нарушением назначения такого помещения;
  • арендатор существенно ухудшает помещение;
  • арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • арендатор не производит капитального ремонта помещения, когда такая обязанность возложена на него.

Расторгнуть в суде договор аренды по указанным основаниям можно будет не предусматривая их в договоре аренды, т.к. право на расторжение по указанным основаниям  для собственника арендованного помещения предусмотрено статьей 619 ГК РФ. Однако досрочно прекратить договор аренды в суде можно только потратив на это несколько месяцев судебных разбирательств, в ситуациях нетерпящих нескольких месяцев такой вариант расторжения договора аренды не может удовлетворять интересам собственника объекта недвижимости.

Для этих целей в договоре аренды должны быть сформулированы основания для расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке, которые позволят арендодателю расторгнуть договор, не тратя время на судебные разбирательства, а просто направив арендатору уведомление о расторжении.

Кроме указанных выше нарушений, существенными для собственника нарушениями договора аренды со стороны арендатора могут быть:

  • неоднократное нарушение правил, действующих на территории офисного здания или торгового комплекса;
  • невнесение обеспечительного платежа, эксплуатационных платежей, платы за парковку и иных периодических платежей предусмотренных договором;
  • немотивированный отказ от подписания передаточного акта;
  • существенное изменение курса валюты, в которой установлены периодические платежи, в сторону ее уменьшения и так далее.

Закон не предоставляет Арендодателю право расторгнуть в суде договор аренды по указанным основаниям, значит, собственник объекта недвижимости при составлении договора аренды помещения должен дополнительно предусмотреть эти, а возможно и дополнительные основания для досрочного расторжения договора аренды.

Расторгнуть в суде договор аренды арендатор, заранее не предусмотревший при согласовании такого договора для себя право на односторонний отказ, может в соответствии со статьей 620 ГК РФ по следующим основаниям:

  • арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
  • переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра помещения;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт;
  • помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Однако, как показывает практика, указанных оснований также недостаточно. Зачастую арендатору необходимо, чтобы помещение было обеспечено определенной электрической мощностью, или арендодатель обязуется к определенному сроку передать помещение с выполненной отделкой, или за время действия договора существенно изменился курс валюты, в которой установлены периодические платежи, в сторону увеличения такого курса. Указанные основания не названы в законе в качестве оснований, по которым можно расторгнуть в суде договор аренды. Это значит, что нарушение этих требований к помещению, существенный рост курса валюты, возможно, иные основания при составлении проекта договора аренды должны быть указаны в качестве оснований для расторжения договора арендатором в одностороннем порядке. Указанные в статье 620 ГК РФ нарушения со стороны арендодателя мы также рекомендуем предусматривать в качестве основания для одностороннего внесудебного отказа от договора.

Если договор аренды уже заключен, и у вас есть намерение его расторгнуть, то для того, чтобы определиться можно ли досрочно прекратить договор аренды, необходимо провести проверку договора аренды на наличие оснований для его расторжения.

Для этих целей необходимо ознакомиться с договором аренды, сложившейся между арендатором и арендодателем ситуацией, запастись доказательствами, подтверждающими обоснованность точки зрения стороны, имеющей намерения расторгнуть договор. Ведь при отсутствии таких доказательств суд откажет в расторжении договора, а в случае, если вы отказываетесь от договора в одностороннем порядке, такой отказ может быть оспорен противоположной стороной.

Возможно, при проверке договора аренды будет выявлено, что  самим договором предусмотрено право на односторонний отказ от договора, и в указанном случае для расторжения договора не потребуется долгое разбирательство в суде, юристу достаточно будет подготовить уведомление об отказе от исполнения договора.

Когда проводится юридическая экспертиза договора аренды с целью досрочно расторгнуть договор, стоит обращать внимание не только на условия его расторжения, предусмотренные законом и договором, но и на срок  договора аренды. Дело в том, что в соответствии со статьей 610 ГК РФ, если срок в договоре аренды не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Согласно закону от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, каждая из сторон договора может отказаться, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В данном случае не требуется расторжения в суде договора аренды, указанный договор будет прекращен после получения противоположной стороной уведомления о расторжение.

Аналогичное условие будет действовать для договоров аренды, срок действия которых истек, но арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом,  т.к. в соответствии со статьей 621 ГК РФ, такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

Указанные условия будут действовать в том случае, если договор аренды не предусматривает иного.

В заключение хотелось бы отметить, что с 01 июня 2015 года вступила в силу статья 450.1. ГК РФ, в соответствии с которой сторона, которой предоставлено право на отказ от договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно. Это в частности означает то, что при наличии оснований для отказа от договора сторона, имеющая право на такой отказ, но принявшая при этом от другой стороны предложенное исполнение обязательства, утрачивает право на последующий отказ по тем же основаниям.

К примеру, договором аренды было предусмотрено право арендодателя отказаться от договора в случае, если арендатор не внес в установленный срок страховой депозит, арендодатель, принявший от арендатора страховой депозит с просрочкой срока его внесения арендатором, уже не вправе впоследствии заявить об одностороннем отказе от  договора по указанному основанию. Арендодатель мог заявить арендатору об одностороннем отказе в период просрочки или в том случае, если бы он не принял от арендатора предложенного исполнения.

Указанная норма будет применяться к отношениям возникшим после ее вступления в силу и должна обязательно приниматься во внимание при юридической экспертизе договора с целью его последующего расторжения.

 

Другие статьи по теме:

Московская юридическая компания Дикес Консалтинг, имея значительный опыт, оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, юридической экспертизе договоров, в том числе договоров аренды недвижимости, а также осуществляет полное юридическое сопровождение бизнеса в Москве.